1. Réflexions sur l’interaction entre le Code Civil du Québec et d’autres lois. La question initiale soulevée est une de hiérarchie des droits, à savoir si les droits des municipalités de réglementer le parc de logements ont la priorité sur les droits des propriétaires. Pour répondre à cette question, il faut examiner l’applicabilité de différentes lois québécoises pertinentes à cet égard.

1.1 Le Code Civil du Québec

Le Code Civil du Québec (CCQ) constitue de façon générale « le fondement des autres lois » et « doit recevoir une interprétation large qui favorise l’esprit sur la lettre et qui permette aux  dispositions d’atteindre leur objet ». Il représente donc le point de départ pour déterminer les lois applicables à la situation actuelle. Selon l’article 300 du CCQ, les municipalités sont « des personnes morales de droit public [qui] sont d’abord régies par les Lois particulières qui les constituent et par celles qui leur sont applicables » . Toutefois, elles sont également sujettes au CCQ « quant à leur statut de personne morale, leurs biens ou leurs rapports avec les autres personnes » . Comme l’a notée la Cour Suprême du Canada dans Doré, l’article 300 rappelle ainsi que le droit civil tel qu’il est énoncé dans le Code Civil « constitue le droit commun applicable aux personnes morales ».
La question est alors de savoir si les pouvoirs municipaux souhaités par le comité logement tombent sous le champ d’application du CCQ régissant les interactions de droit privé, ou s’il ne faudrait pas plutôt regarder du côté des Lois particulières régissant les pouvoirs des municipalités. À la lumière du jugement Doré, il est très probable que les instruments juridiques pertinents seront les Lois particulières. En effet, bien que les articles du CCQ aient un caractère supplétif, dans les cas où ils ne régissent pas une matière, ceux des Lois particulières le peuvent, s’ils s’expriment de façon claire et précise. Ainsi, bien que les droits de propriété des propriétaires seront probablement affectés par une intervention municipale pour réglementer le parc locatif, le caractère véritable de l’action de la municipalité sera l’exercice de son pouvoir réglementaire afin de protéger le caractère d’un quartier et d’empêcher les changements d’usages existants par les propriétaires.
Dans le CCQ, même les droits de propriété des propriétaires ne sont pas absolus. Les tribunaux ont interprété les droits des propriétaires en tenant compte avec prévoyance du besoin qu’ont les
municipalités de réglementer l’usage du sol à l’intérieur de leurs frontières. L’importante tension de ces intérêts divergents est attestée par l’Article 947 du CCQ où le « droit d’user, de jouir et de
disposer librement et complètement d’un bien » des propriétaires est « sous réserve des limites et conditions d’exercice fixées par la loi ». Comme l’a noté la Cour Suprême du Canada dans SaintRomuald (Ville), les mesures modernes et sophistiquées de l’aménagement du territoire sont des instruments de saine administration même si elles privent « dans une certaine mesure le
propriétaire de ses droits ». Dans le but d’atténuer les craintes de confiscations injustes par les municipalités, la Cour Suprême du Canada a pris soin de veiller à ce que les usages existants et légitimes soient protégés par le concept de « droits acquis » en vertu des loi québécoises. Les propriétaires sont généralement libres de faire des changements liés à l’intensité de l’usage existant, mais si le type d’usage est modifié, alors les droits des propriétaires fonciers sont limités. En particulier, si le propriétaire ajoute ou modifie des activités dans les termes de l’usage original, alors la Cour « doit soupeser l’intérêt du propriétaire foncier en regard de l’intérêt de la collectivité »10. Les tribunaux ont reconnu que les droits des propriétaires fonciers ne se transfèrent pas
nécessairement aux cas où ils convertissent l’usage de leur bien ; bien plutôt, les municipalités sont dans leur droit d’intervenir dans l’intérêt de la communauté lorsque les droits acquis sont
modifiés.